Yatırım dünyasında sıkça duyulan iki terim ROI ve NOI nedir, nasıl hesaplanır ve ikisi arasında ne fark vardır?
ROI yani 'Rteurn On Investment' (ana paranın kazandırdığı miktar) her zaman daha ön plandadır. Çünkü size, yatırıma koyduğunuz ana paranın kazandırdığı miktarın kesintisiz çıplak halidir. Yani hiçbir giderin ve masrafın düşülmeden hesaplanmış kısmıdır.
Örneğin 200 bin Dolar karşılığında bir ev alıp aylık 1.500 Dolara kiraya verdiğinizde, yıl sonunda 18 bin Dolar gibi bir kazanç elde edersiniz. Yaklaşık yüzde 9 gibi bir orana denk gelir. Fakat bu rakamdan ödeyeceğiniz vergi, aidat gibi bazı gider kalemleri düşülmemiştir. İşte bu ROI'dır.
Haliyle sizler, "Cebime girecek net rakam değilse bilmeme ne gerek var?" diye sorabilirsiniz. Ama unutmayın ki her yatırımda vergiden düşürebileceğiniz şeyler farklıdır. Ev için farklıdır, işyeri için farklıdır. Ama genel tabloya bakıldığında ROI size genel tabloyu çizer. Bu açıdan önemlidir ve her sektörün bir ROI'ı vardır ve bu beklentinin altına düşmemek için o seviyeyi korumak ya da üstüne çıkmak ideal olandır. Bu sebeple ROI'ı bilmek gereklidir.
NOI ise çok daha kapsamlıdır. Kısaca cebinize girecek net paranın hesabıdır. Zaten açılımı da 'Net Operating Income'dır. ROI'dan farkı ise, bir daire alıp kiraya verdiğinizde yıl sonunda tüm masraf ve giderler düşüldüğünde cebinize net kalan rakamı göstermesidir.
Deminki örnek üzerinden gidecek olursak; 200 bin Dolara satın alınan daireyi aylık 1.500 Dolar'dan kiraya verdiğinizde, eğer bu dairenin misal 300 Dolar aidatı var ise ya da yıl içinde dairenin içinde bozulan şeylerin tamiratını yaptırdıysanız, bu tip her masraf vergiden düşürülebilecektir. Ve tabii emlak vergisi! Bunu da sene sonundaki gelir verginizden düşürebilirsiniz.
İşte tüm bu tip giderleri sene sonunda vergiden düştükten sonra, cebinize net kalan gelir miktarı NOI olmaktadır. Eğer ki daireyle ve kiracınızla ilgilenmesi için bir mülk yöneticisi tuttuysanız, genellikle yüzde 10 oranında bir ödeme de ona yapılır. Yani her ay 1.500 Dolar kira gelirinin 150 Doları da bu kişiye gidecektir. Eğer mortgage ödüyorsanız bunların hepsi birer gider kalemi olduğu için cebinize giren net miktarı düşürecektir. Yani özetle tüm masraflar düşüldükten sonra, vergiden kurtardıklarınızı da eklediğinizde, elinize net kalan miktar sizin NOI'ınızdır.
NOI hesaplanırken her türlü gider düşürülür ama bir tek gelir vergisi düşürülemez. Bunun en önemli nedeni, herkesin gelir seviyesi farklı olduğudan vergi oranlarının da farklılık gösterecek olmasıdır. Yılda 30 bin Dolar kazanan ile 300 bin Dolar kazanan iki kişi aynı oranda vergi ödemeyecektir.
KAYNAK: paramerika
ROI yani 'Rteurn On Investment' (ana paranın kazandırdığı miktar) her zaman daha ön plandadır. Çünkü size, yatırıma koyduğunuz ana paranın kazandırdığı miktarın kesintisiz çıplak halidir. Yani hiçbir giderin ve masrafın düşülmeden hesaplanmış kısmıdır.
Örneğin 200 bin Dolar karşılığında bir ev alıp aylık 1.500 Dolara kiraya verdiğinizde, yıl sonunda 18 bin Dolar gibi bir kazanç elde edersiniz. Yaklaşık yüzde 9 gibi bir orana denk gelir. Fakat bu rakamdan ödeyeceğiniz vergi, aidat gibi bazı gider kalemleri düşülmemiştir. İşte bu ROI'dır.
Haliyle sizler, "Cebime girecek net rakam değilse bilmeme ne gerek var?" diye sorabilirsiniz. Ama unutmayın ki her yatırımda vergiden düşürebileceğiniz şeyler farklıdır. Ev için farklıdır, işyeri için farklıdır. Ama genel tabloya bakıldığında ROI size genel tabloyu çizer. Bu açıdan önemlidir ve her sektörün bir ROI'ı vardır ve bu beklentinin altına düşmemek için o seviyeyi korumak ya da üstüne çıkmak ideal olandır. Bu sebeple ROI'ı bilmek gereklidir.
NOI ise çok daha kapsamlıdır. Kısaca cebinize girecek net paranın hesabıdır. Zaten açılımı da 'Net Operating Income'dır. ROI'dan farkı ise, bir daire alıp kiraya verdiğinizde yıl sonunda tüm masraf ve giderler düşüldüğünde cebinize net kalan rakamı göstermesidir.
Deminki örnek üzerinden gidecek olursak; 200 bin Dolara satın alınan daireyi aylık 1.500 Dolar'dan kiraya verdiğinizde, eğer bu dairenin misal 300 Dolar aidatı var ise ya da yıl içinde dairenin içinde bozulan şeylerin tamiratını yaptırdıysanız, bu tip her masraf vergiden düşürülebilecektir. Ve tabii emlak vergisi! Bunu da sene sonundaki gelir verginizden düşürebilirsiniz.
İşte tüm bu tip giderleri sene sonunda vergiden düştükten sonra, cebinize net kalan gelir miktarı NOI olmaktadır. Eğer ki daireyle ve kiracınızla ilgilenmesi için bir mülk yöneticisi tuttuysanız, genellikle yüzde 10 oranında bir ödeme de ona yapılır. Yani her ay 1.500 Dolar kira gelirinin 150 Doları da bu kişiye gidecektir. Eğer mortgage ödüyorsanız bunların hepsi birer gider kalemi olduğu için cebinize giren net miktarı düşürecektir. Yani özetle tüm masraflar düşüldükten sonra, vergiden kurtardıklarınızı da eklediğinizde, elinize net kalan miktar sizin NOI'ınızdır.
NOI hesaplanırken her türlü gider düşürülür ama bir tek gelir vergisi düşürülemez. Bunun en önemli nedeni, herkesin gelir seviyesi farklı olduğudan vergi oranlarının da farklılık gösterecek olmasıdır. Yılda 30 bin Dolar kazanan ile 300 bin Dolar kazanan iki kişi aynı oranda vergi ödemeyecektir.
KAYNAK: paramerika